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민간 임대 아파트, 내 보증금은 안전할까?
요즘 들어 부동산 관련 소식을 보다 보면, 지방 건설사들이 무너졌다는 기사들이 유독 많이 보인다.
그런 뉴스 속에서 자주 등장하는 단어 중 하나가 **‘민간 임대 아파트’**다.
언뜻 보면 나와 상관없는 이야기처럼 느껴질 수도 있지만, 자세히 들여다보면
누구든 이 구조 안에서 피해자가 될 수 있다는 생각이 든다.
민간 임대 아파트, 정확히 어떤 제도일까?
많은 사람들이 임대아파트라고 하면 LH나 SH가 짓는 공공임대만 떠올린다.
하지만 실제로는 민간 임대 아파트라는 형태도 꽤 많이 공급되고 있다.
민간 임대 아파트는 말 그대로 민간 건설사나 시행사가 공급자가 되고,
입주자는 일정 기간 동안 임차인으로 살다가 나중에 분양 전환을 통해 내 집으로 소유하게 되는 구조다.
처음에는 부담이 적은 조건으로 입주할 수 있다는 장점이 있어 선택하는 경우가 많은데,
문제는 바로 그 구조 자체에 리스크가 숨어 있다는 점이다.
건설사 입장에서는 '황금알', 입주자에게는 '불안 요소'
왜 건설사들이 민간 임대 사업을 선호할까?
- 초기에 큰 자금 없이, 임차인의 보증금으로 건축비를 충당할 수 있고
- 의무 임대기간이 지난 후에는 시세 기준으로 분양 전환이 가능하다
- 정부로부터 세제 혜택과 각종 규제 완화도 제공된다
이런 구조 덕분에 민간 임대는 건설사에게 굉장히 매력적인 사업이다.
하지만 입주자 입장에서는 이 모든 것이 건설사나 시행사가 '정상적일 때만' 유효한 이야기다.
건설사가 도산하거나 파산하면, 보증금을 통째로 날릴 수 있는 구조이기 때문이다.
실제 사례 – 춘천 ‘시온 숲속의 아침 뷰이’
최근 강원도 춘천에서 발생한 사례가 그 위험성을 그대로 보여준다.
- 입주 예정일: 2023년 6월
- 총 318가구
- 시공사와 시행사 모두 연달아 부도 처리
- 공정률 약 80%에서 공사 중단
- 보증금 385억 원 중 약 300억 원이 지정 계좌가 아닌 시행사 계좌로 입금
이 아파트는 원래 4년 또는 10년 임대 후 분양 전환될 예정이었다.
한때는 임차권 승계 매물에 프리미엄이 수천만 원 붙을 정도로 인기도 있었지만,
지금은 공사도 멈췄고, 보증금도 사실상 돌려받기 힘든 상황이 되어버렸다.
보증금은 어디로? – 불법 계좌 입금 논란
보증금 일부를 금융기관을 통해 납부한 임차인들.
하지만 확인 결과, 이 돈이 주택도시보증공사(HUG) 지정 계좌가 아닌 시행사 계좌로 흘러간 사실이 드러났다.
계약서에는 분명히 보증금은 HUG 계좌로 입금한다는 조항이 있었지만,
세마을금고는 입주자 동의 없이 시행사 계좌로 중도금을 송금한 것으로 확인됐다.
이 사실을 안 임차인들은 사기 혐의로 관련자들을 고소했고, 현재 경찰 수사가 진행 중이다.
문제는 한두 곳이 아니다
이와 유사한 사례는 전국적으로 계속해서 발생하고 있다.
- 김해 ‘남명 도라우’ – 471억 원 규모 사기 혐의 고소
- 충주 ‘신우 시가로’, 광양 ‘흥한 에르가’, 목포 ‘남교 크레지움’ 등
- 최근 4년간 보증 사고 3,760가구 이상 발생
이런 문제들은 중소형 지방 건설사들의 연쇄 도산과 맞물려 점점 더 확대되고 있는 상황이다.
보증금, 어떻게 지켜야 할까?
이런 피해를 피하기 위해선 몇 가지 꼭 확인해야 할 것들이 있다.
- 보증금 입금 계좌 반드시 확인
→ 계약서에 명시된 HUG 또는 보증기관의 지정 계좌로만 입금해야 한다.
→ 시행사나 건설사 명의의 일반 계좌로는 절대 입금하면 안 된다. - 보증보험 가입 여부 확인
→ HUG나 SGI와 같은 기관에 보증보험이 가입돼 있는지 반드시 확인해야 한다.
→ 미가입 상태라면, 추가 가입을 요청할 권리가 있다. - 계약 조건 꼼꼼히 체크
→ 중도금, 분양 전환 조건, 입금 방식 등의 세부 조항을 꼼꼼히 읽고 이해해야 한다.
→ 중도금이 언제 누구에게 어떻게 전달되는지까지 확인이 필요하다.
민간 임대, 정말 저렴하기만 할까?
많은 사람들이 민간 임대 아파트는 저렴하다고 생각한다.
하지만 실제로는 분양가 상한제를 피할 수 있는 구조이기 때문에, 오히려 분양 전환 시 시세 기준으로 고가 전환이 되는 경우도 많다.
또한 시행사나 분양대행사 간의 정보 차이, 계약상 혼선 등으로 인해
“그때 했던 말과 지금 분양 조건이 다르다”는 분쟁도 흔히 발생한다.
마무리하며
민간 임대 아파트는 잘만 운영되면 입주자와 건설사 모두에게 이득이 되는 제도다.
하지만 중소건설사의 부실한 자금운영이나 시행사의 무리한 사업 추진이 겹칠 경우,
그 피해는 고스란히 임차인 개인에게 전가된다는 게 현실이다.
건설사나 시행사, 보증기관을 무조건 믿고 방심하지 않도록 주의해야 하고,
계약서 한 줄, 입금 계좌 한 번의 실수가 큰 손해로 이어질 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다.
이 글을 정리하면서 다시 한 번 느낀 건,
내가 아무리 성실하게 살아도 시스템이 무너지면 보증금 하나 지키기 어렵다는 현실이다.
결국 내 집 마련을 위해 선택한 민간 임대가 내 돈을 잃는 결과로 이어지지 않기 위해,
계약 전에 꼭 한 번 더 꼼꼼하게 확인해야 한다는 점을 강조하고 싶다.
