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미사강변센트리버 아파트
면적: 84.89㎡,
매매금액: 11억 원,
구입자: 무주택자라고 가정하고,
대출은 최대한도까지 받고 싶으신 경우,
2025년 기준 LTV, DSR 규제에 따라 실제 가능한 주택담보대출 한도를 아래와 같이 계산해드릴게요.
1. 지역 확인: 하남시 미사강변센트리버는 비조정지역입니다.
| 항 목 | 적용 기준 |
| 조정대상지역 여부 | 아님 (비조정지역) |
| 적용 LTV | 최대 70% (무주택자 기준) |
| 적용 DSR | 적용됨 (연소득 대비 원리금 상환 비율로 제한) |
2. LTV 기준 대출 가능 금액
- 매매가: 11억 원
- LTV 70% 적용 시 최대 대출 가능액:
→ 11억 × 70% = 7억 7,000만 원
하지만, 실제로는 DSR 규제에 따라 대출 한도가 조정될 수 있습니다.
이제 연소득별로 실제 받을 수 있는 금액을 계산해볼게요.
3. 연소득별 DSR 기준 대출 한도 (30년, 원리금균등상환, 연 4.5% 기준)
연소득 DSR 40% 기준 연간 상환 가능액 대출 가능 추정액
| 연소득 | DSR40%기준 연간 상환 가능액 | 대출 가능 추정액 |
| 5,000만 원 | 2,000만 원 | 약 3.4억 |
| 8,000만 원 | 3,200만 원 | 약 5.5억 |
| 1억 원 | 4,000만 원 | 약 6.8억 |
| 1억 2천만 원 | 4,800만 원 | 약 8.2억 |
| 1억 5천만 원 | 6,000만 원 | 약 10.2억 |
→ 즉, 연소득이 1억 2천만 원 이상인 경우에만
LTV 70% 한도(7.7억 원)를 모두 받을 수 있습니다.
4. 예시: 연소득 1억 원인 경우
- LTV 한도: 7.7억 원
- DSR 기준 가능 대출액: 약 6.8억 원
→ 결국, 실제 대출 가능 최대 금액은 약 6.8억 원입니다.
5. 대출 상품 선택: 보금자리론 불가
보금자리론은 시가 9억 원 이하만 가능하므로
11억짜리 주택은 대상 제외입니다. 따라서 다음의 방식으로 대출해야 합니다.
① 일반 시중은행 주담대 (변동/혼합/고정금리)
② 새마을금고, 신협 등 제2금융권 주담대
③ **특례보금자리론(중소득층 우대형)**이 부활할 경우 검토 가능 (현재 기준 제외)
6. 월 상환금 계산 예시 (6.8억 원, 30년, 4.5% 원리금균등)
| 월 상환금 | 약 345만 원 |
| 총 이자비용 | 약 5.6억 원 |
7. 총 구입자금 계획 요약
구분 금액
| 구분 | 금액 |
| 매매가 | 11억 원 |
| 대출금 | 약 6.8억 원 |
| 본인 자금 필요 | 약 4.2억 원 |
| 취득세 | 약 1,100만 원 |
| 중개수수료 | 약 440만 원 (0.4% 기준) |
| 법무사 비용 | 약 60~70만 원 예상 |
| 총 필요 자금 | 약 4억 7천만 원 전후 |
8. 체크포인트
① 연소득이 1억 2천만 원 미만이라면 원하는 최대 대출액 7.7억을 받지 못합니다.
② 보금자리론 이용 불가, 민간은행 상품 비교 필요
③ **DSR은 다른 대출(신용대출, 자동차 할부 등)**까지 포함되니 전체 채무 구조 확인해야 합니다.
④ 새마을금고, 신협, 농협 등 제2금융권은 LTV 동일하지만 DSR 심사 완화 가능성 있으니 활용 가치 있음
총정리
| 조건 | 내용 |
| 매매가 | 11억 원 |
| 지역 | 하남시 (비조정지역) |
| LTV 최대 | 70% = 7억 7,000만 원 |
| 보금자리론 사용 가능 여부 | 불가 (시가 9억 초과) |
| 연소득별 대출 가능액 | 1억 소득 → 약 6.8억 원 |
| 실 대출 가능성 | 6.8억 원 수준 (DSR 기준) |